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来源：地产总裁参考

文|潘永堂

10强房企战术推敲系列

2024年10强榜中，来了三位新容貌

越秀、滨江和华发。

有点适值，他们王人是区域深耕的王者，但在24年又王人进入宇宙10强阵营。

越秀，有更矜重的发达。

昔时多年越秀以稳健著称，但近2年晋级却很迅猛！

22年16强，23年12强，24年进入8强！

在楼市下行期，越秀地产硬是从昔日多年广州龙头国企一跃晋级为“宇宙头部房企”，况且照旧8强。

什么铸就了越秀地产的闪电晋级？

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Part1

越秀地产，吃透一线城市复苏红利

算作新晋宇宙8强，越秀地产24年获利单中保密了什么“能量石”或是“加快器”？

起头，名义上看，越秀的晋级，源于前2年拿地相对更猛。

比如新增货值榜上22年是7强，23年10强，24年5强。权利拿地榜上22年是9强，23年9强，24年亦然9强……显明，22年，23年拿地不论金额榜照旧货值榜，王人是显赫起头销售榜。

这证明——越秀在前2年拿地是更高出的行业存在。

这不是运说念，而是源于前瞻的战术牵引。

越秀地产董事长林昭远提前给出了研判：

“在这一轮行业下行期，房企要是不成抓续的投资拿地，那么畴昔几年的洽商摒弃就会出丑，以致会掉队。”

事实上，越秀莫得蹧跶这轮下行期的“危中之机”！

其次，逆势放量拿地，不是越秀晋级的要津，要津在于越秀找到了拿地最顶级的“筹码”。这个筹码即是

重仓“一线城市”！

逻辑很浅易。

一则一线城市领有宇宙最多的东说念主口，最牛的产业，最佳的资源配套……这一轮中国楼市率先止跌回稳的城市一定是一线城市；二则即使行业下行周期是漫长的，黑白折的，但一线城市拿地和销售依然是相对最安全的策略。三则一线城市精选神色，也有高价差的利润空间。比如独特据统计，北京五环内地块平均房价地价差达5万/㎡摆布，可支抓50%以上溢价。

以东说念主口增长为例，最近10年来，宇宙东说念主口增速举座为3%，但北上广深一线城市东说念主口净增高出1000万，累计增幅达到14%。

中国667个城市，四个一线城市是顶级翘楚的存在！

房企，得一线者得宇宙！

Part 2

一线城市的“焦躁者、收益者”

自21年7月开启的行业下行期，咱们简直看到一线城市是率先筑底回暖的，虽然经过有脉冲式高涨，但最典型、最抓久的是24年926救市后的爆发式复苏。

不仅如斯，2025年3月四个一线城市单月成交面积环比近乎翻倍！

总结昔时的2024年，越秀地产成为一线城市最强“掘金者”之一。

数据讲话，资源讲话。

其一、弹药足。

越秀24年一线城市土储“弹药”不论十足值，相对值王人是行业起头。

为何说越秀重仓一线城市？

中枢在于2024年新增土储的8个城市294.6亿权利拿地额中，只是北京、上海、广州三个一线城市拿地占比就高达82.7%。若按新增土储面积策画，三个一线城市占比超75%。（北京54万㎡、上海30万㎡、广州110万㎡）

82.7%、75%占比是什么观念？

有对比就有发现紫色面具 萝莉。

一方面，2024 年百强房企新增土储面积中，一线城市占比才26%；另一方面，2024年初部房企新增土储中，一线城市占比平均约40%-60%。

比如绿城24年一线城市拿地占比不到40%，建发24年一线占比约35%。招商蛇口一线新增土储占比约25%！

放眼头部房企，一线城市拿地占比高出80%只消2家。

一个是中海83.8%，一个是越秀82.7%！

这王人是十足的“重仓”。

虽然反过来，越秀在三个一线城市插足十足值也不小。比如北京是93亿，上海是69亿，广州是82亿，合计243亿。

虽然8强的越秀，相对3强的中海华润一线拿地十足值要少一些，但这么类比没意旨。

中枢在于越秀投资强度要确保“以销定投”和保抓财务安全和高质地。举座而言，越秀24年0.33的较高投资强度和一线城市超82.7%的“歪斜”，已代表了越秀对一线城市最大程度的“偏疼”！

其二，总量销售起头。

昨天的优质的弹药，即是今天终了的热销。

2024年越秀一线城市销售事迹就达到600亿，占宇宙总销售额1145亿比重高出5成，达52.4%。

向外看，24年一线城市销售占总协议销售高出50%的，10强房企中只消2家，即中海和越秀。

向内看，越秀3个一线城市销售600亿，而剩下布局24个城市销售总额545亿。

其三、单城销售亦然起头。

在600亿销售佳绩中，广州算作大本营，实现433.7亿销售额，接续稳居广州第一；北京销售额87.3亿，初次进入前十阵营，位列北京9强；而上海销售66亿，进入前10。

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昨年的优质土储，即是本年的多盘热销。

2025年越秀开局就火，比如北京海淀越秀和樾望云、和樾玉鸣首日双开，就以152亿创下北京同时市集销售新高。

Part 3

越秀一线城市深耕模子：“四合一”移交

一线城市作念地产诱骗有他的特有上风和高门槛。

比如流速、销售速率和现款流发达会优于二三四线城市；一线城市高净值东说念主群占比高，对高端住宅的需求繁华且巨大。一线城市不才行期反弹会起头二三线城市，涨幅也会更大……但反过来，房企能进入一线城市诱骗，乃至恒久深耕耘念大作念强，这就需要房企大概酿成一套起头且均好的移交和体系。

今天靠一招鲜，念念在一线城市生涯依然很难了，“才略均好，系统起头”依然是基本前提。

比如房企能在一线城市深耕的才略和资源至少应该包括：“顽强的资金实力、精确地皮投资策略、过硬的居品力和品牌、城市深耕与政策稳妥才略。”

应该说，越秀今天这个落子、深耕一线城市的系统才略和移交，依然完全具备。

起头，越秀一诞生，就站在“一线城市”巨东说念主肩膀，尔后十年磨一剑成为

“一线城市深耕王”！

相对地产十强华发是三线（珠海）深耕王，地产九强滨江是二线深耕王（杭州），那么，地产八强越秀，天生即是一线城市“深耕王”（广州）。

越秀，诞生与大本营就在一线城市。

竖立于1983年，越秀深耕广州已“42年”！

更弘大的是越秀依然至少10多年是广州楼市销售NO1，况且21年~23年单城销售额更是年年登上600亿高度，市占率王人在12%左以上，23年更是达到18%摆布，荒谬于广州每5个买房主说念主就有1东说念主买的是越秀。不仅如斯，越秀广州神色复购率超40%，老带新比例达35%……

越秀，妥妥的是广州楼市“领头羊”，是“一线城市顶级操盘手”！

当今的问题是，算作广州区域龙头如何成为更多“宇宙一线城市”的头部房企，这是行业下行期越秀更大的一步棋。事实上，从今天越秀24年一线城市的漂亮获利单不错看出，越秀“一线战术”依然小成！

其次，销售遥遥起头只是摒弃，要津是越秀在广州酿成了一套一线城市深耕起头的老练移交。

今天，房企作念好一线城市，需要一套“既均好，又起头”的系统移交，材干在一线城市深耕耘念大。

今天房企内在的一个短板一个裂缝，就可能让房企在一线城市溃败而走。

而对越秀而言，42年的深耕和起头，依然酿成了一套老练和实用的移交。即“精确投拓+高端居品+精益科罚+财务起头”的“四合一”移交，在一线城市构建越秀的竞争壁垒。

而昔时3年越秀的新任务是，如何把这一套“四合一”一线战术移交，从广州复制到北京、上海！

其三、复盘越秀的北京，上海一线城市“四合一”推广模子，越秀简直是系统起头。

上风1：超低资本的融资力与致密现款流科罚

一线城市拿地起头拼的是钱，况且一则量要大，二还要低廉，统筹兼顾！

一线城市化地皮价钱鼓舞，前期资金插足巨大，对比二三线城市拿地更多在10亿到30亿，但一线城市中枢性块动辄即是50亿到100亿，这对房企资金建议了超高条件。是以这就高度老师房企致密现款流科罚和低资本且多元化融资才略的水平。

在这一块，越秀地产胜出了同范围房企。

比如投资级的越秀地产2024年加权平均融资资本依然低至3.49%，为TOP10房企最低水平之一，而境内公司债资本更是低至恐怖的2.25%，联系于行业平均利差达150~200个基点，为同范围房企的最低水平。

这个低资本融资上风也让越秀在拿地单神色IRR不错臆造2~3个百分点，显赫擢升越秀一线城市拿地竞价才略。

相通，越秀洽商性现款流聚首3年为正，2024年洽商性现款流净额217.3亿，2024年末现款储备超500亿，强力支抓了越秀北京昌平、上海长宁等地块保证金支付。

上风2：“6+1”多渠说念的起头拿好地的才略

王人知说念神色操盘，投资定死活。

与二三线城市不同的是，一线城市地皮价钱占所有诱骗总资本高出60%以上，因此拿地测算，精确投资就变得死活弘大。

另一方面，如今top10房企基本王人盯紧一二线中枢性块，投资同质化，竞争烈度擢升，这也导致这2年一线城市中枢性块束缚地王频出，溢价炸裂，最终一线城市中枢性块争夺进入尖锐化！

越秀的投资，与其更好，不如不同。

越秀，有我方起头的特有互异化渠说念。

拿地行活的专科性无须多说，不同的是越秀有我方草创的“6+1”各样化增储老练移交。

这个6+1是指越秀多大哥练的“产城和会、国企调解、城市更新、收并购、产业勾地、TOD方法+招拍挂”多渠说念拿所在法。

这不是说说汉典，要知说念2024年越秀新增土储中，有66%是通过非传统渠说念取得，灵验臆造拿地资本！

越秀的6+1避让了单一血拼招拍挂的高溢价，低利润地块的无奈。

比如越秀通过宇宙起头的TOD方法扶助上海地铁公司申通地铁诱骗莘庄TOD神色。这一方法的公正是能取得区位极佳且竞争门槛高的地块！

相通，在北京，越秀通过国企调解取得存量资源神色。

比如越秀与北京住总、上海临港等所在国企竖立搭伙公司，期骗调解方在地缘资源及产业导入方面的上风，2024年通过此类调解取得北京昌平回龙不雅、上海长宁地块！

越秀特有且起头的6+1拿所在法，不仅助力越秀在一线城市时常拿地，况且也使得越秀在2024年一线城市土储平均净利润率防守在12.8%，高出二线城市神色4.5个百分点。

上风3：“高端居品”起头力

一线城市高净值东说念主群占比高，也王人是“见过世界”的东说念主，是以对居品极为抉剔，加上一线城市居品竞争热烈，是以仅会拿地，拿到好地还不够，能否打造风景级、既叫好又叫座的高端居品才略就成为深耕一线城市的第二往复！

越秀在“好屋子，在高端居品”发力比其他房企更早。

董事长林昭远示意；“从2019年以来，越秀就预判到行业会从高盘活优先转向居品做事品性优先的新期间。是以越秀前瞻建议了以“好屋子、好做事、好品牌、好团队”算作“四好”企业，在公司进行战术性转型和才略打造，切实作念好四好企业。”

而在居品系上越秀地产通过“4+X居品系”战术，构建了遮掩不同客群需求的居品矩阵，并在高端市集酿成显赫互异化上风。4+X大居品系（樾、和樾、天、星汇），既遮掩了高能级城市85%客群需求，又契合了一线城市高端居品的起头。

比如越秀通过“樾”系高端居品线（如琶洲·樾、香山樾），融入绿色低碳与智能科技，2024年高端神色销售占比擢升至38%。

比如越秀居品研发了“第三代幕墙窗系统”，中枢聘用隐框设想实现高达90%窗墙比，这较传统居品擢升30%采光面，搭配微透风技能降险诈耗45%。

市集，是居品最佳的验金石。

数据显现，广州地标神色琶洲南TOD以86.01亿元成交额蝉联2024年全市商品住宅销售榜榜首；北京香山樾则以60.17亿的全口径销售额，位列2024年北京商品住宅销售榜第二，海淀区第一；上海越秀·苏河·和樾府实现“四开四罄”、累计销售额冲破69亿元；成王人越秀·天悦云萃亦然屡开屡罄，2024年度销售额冲破30亿。

上风4：精益科罚，助力高效运营

2021年行业开启下行周期后，越秀地产开启了一场由内以外的变革。即“以精益科罚，把制造业的致密理念导入到造屋子之中。”

通过制造体系的设施化修复，越秀实现高端神色报建至委用周期压缩至22个月，较行业平均裁减6个月，保修期内投诉率下跌至0.8件/百户。这种体系化才略支抓其在北京等中枢城市防守8-10%的市占率，酿成可抓续的高端居品竞争力。

精益科罚在越秀地产不是一句标语，而是实确凿在的成果、效益精进！

比如通过BIM系统实现98%的图纸问题前置处理，最大化减少现场返工；

比如扩充“寰宇墙三濒临缝”工法，单神色对缝检查点超5万个，精度误差≤1mm；

比如建立全链条致密运营机制，神色平均开盘周期较行业裁减15%-20%。

精益科罚，也让越秀在一线城市有的放矢。

比如北京楼市预售政策相对宽松（施工程度达25%即可预售），这意味着房企需快速诱骗。而越秀凭借精益科罚扩充“三快策略”（快速开工、快速开盘、快速回款），北京25年热销的越秀和樾望云、和樾玉鸣两个神色拿地到开盘仅4个月摆布。

2025年越秀还在接续精进。

比如最近越秀新竖立了出产科罚中心，整合设想、工程、资本等部门，神色诱骗周期裁减至9.8个月，较行业平均快23%！

小结

面向畴昔，越秀林昭远以为：“2025年房地产市集应该会好于2024年，本年越秀也将去化率从48%擢升到51%，咱们照旧要公布销售主见1205亿，科罚层有信心2025年达成这个主见。”

事实上，从25年最新的1-3月份销售数据看，越秀劲销308亿，同比大增42%！

对越秀是一线城市掘金高东说念主，你怎样看紫色面具 萝莉，宽贷留言接头疏浚！

发布于：北京市